Sommerhäuser in den Schären: Preise, Strandschutz, Kauf

Ein Ferienhaus in der Gemeinde Vaxholm kostet im Mittel 9,6 Millionen Kronen, eines in Upplands-Bro 1,7 Millionen. Beide liegen im selben Län, keine 60 Kilometer auseinander. Der Unterschied heißt Wasser: Je näher das Haus an den Schären liegt, desto steiler die Kurve.

Was ein Ferienhaus in den Schären kostet

Die Zahlen stammen aus einer Auswertung der Verkäufe von 2023 bis 2025. Im Jahr 2025 wechselten im Stockholmer Län 805 Ferienhäuser den Besitzer, das zweite Jahr mit steigender Zahl in Folge. Der Preisgipfel lag im Pandemiejahr 2021 bei 3,8 Millionen im Länsschnitt; seither hat sich der Markt bei rund 3,5 Millionen eingependelt.

Zum Vergleich: 9,6 Millionen Kronen entsprechen bei den üblichen Wechselkursen einem hohen sechsstelligen Eurobetrag - für ein Haus, das oft nur von Mai bis September bewohnbar ist und zu dem keine Straße führt.

Strandskydd: warum das Ufer nicht Ihnen gehört

Die wichtigste Regel für jeden, der in Schweden am Wasser baut oder kauft, heißt Strandskydd. Sie gilt grundsätzlich 100 Meter landeinwärts ab der Uferlinie und kann von der Behörde auf bis zu 300 Meter ausgeweitet werden - in den Schären passiert das regelmäßig.

Innerhalb dieser Zone ist ohne Ausnahmegenehmigung verboten: bauen, Zäune setzen, Bäume fällen, das Gelände verändern, Stege errichten. Das gilt auch auf dem eigenen Grundstück und auch für Maßnahmen, die sonst gar keine Baugenehmigung bräuchten - eine Rasenfläche anlegen, wo vorher Naturboden war, gehört dazu.

Zwei Dinge werden dabei oft verwechselt. Baugenehmigung und Strandskydd-Dispens sind getrennte Verfahren: Wer eine Baugenehmigung hat, hat noch keine Dispens. Und die Zuständigkeit wechselt je nach Vorhaben zwischen Gemeinde und Länsstyrelsen. Wer ein Haus mit Steg oder Bootshaus kauft, sollte prüfen lassen, ob die vorhandenen Bauten überhaupt genehmigt sind - nachträglich stillgelegte Stege sind in den Schären kein Einzelfall. Das Faktenblatt der Länsstyrelsen fasst die Regeln zusammen.

Hemfridszon: wo das Jedermannsrecht endet

Der Gegenpart zum Strandskydd ist die Hemfridszon, die Hausfriedenszone. Sie ist der Bereich um ein Wohnhaus, in dem das Jedermannsrecht nicht gilt und in dem Sie als Eigentümer entscheiden, wer sich aufhält. Anders als das Strandskydd hat sie kein festes Maß in Metern; sie richtet sich nach Sichtbeziehungen und Gelände.

Für Hauseigentümer bedeutet das eine ungewohnte Konstellation: Sie besitzen das Grundstück, aber ab einer gewissen Entfernung vom Haus dürfen Fremde es betreten, dort rasten und mit dem Boot vor Ihrer Insel ankern. Wer damit nicht leben kann, sollte kein Haus in den Schären kaufen.

Kaufen als Deutscher oder Österreicher

Der Erwerb selbst ist unkompliziert. Schweden kennt keine Beschränkungen für ausländische Käufer und verlangt weder eine Genehmigung noch einen Wohnsitz im Land. Was Sie brauchen, ist ein Ausweis und Geld.

Nach dem Kauf müssen Sie die Eigentumsumschreibung beantragen, die Lagfart. Frist: drei Monate nach dem Kaufvertrag. Kosten: 1,5 Prozent Stempelsteuer vom höheren Wert aus Kaufpreis und Einheitswert, dazu eine Bearbeitungsgebühr von 825 Kronen. Bei einem Haus für 5 Millionen Kronen sind das 75.825 Kronen zusätzlich. Beantragt wird bei Lantmäteriet.

Der Haken liegt bei der Finanzierung. Schwedische Banken vergeben Immobilienkredite an Ausländer heute praktisch nur noch mit schwedischer Personennummer, und wo sie es tun, verlangen sie deutlich mehr Eigenkapital als im Inland. Wer nicht in Schweden gemeldet ist, plant realistischerweise mit einer Finanzierung aus dem Heimatland oder mit Eigenkapital.

Wie die Sommerhauskultur entstand

Vor der Dampfschifffahrt waren die Schären ein Arbeitsort: Fischerei, Lotsendienst, Landwirtschaft auf mageren Böden. Das änderte sich, als die Inseln planmäßig erreichbar wurden. Sandhamn bekam 1865 eine regelmäßige Verbindung nach Stockholm, Möja 1906. Beide Male begann kurz darauf der Zustrom wohlhabender Stockholmer, die zuerst bei Fischerfamilien einquartiert wurden und dann eigene Häuser bauten.

Die zweite Welle kam in den 1930er und 1940er Jahren mit den sportstugor, kleinen Freizeithütten im Funktionalismus der Zeit. Ein gut erhaltenes Beispiel ist die Siedlung Trouville im Süden von Sandhamn, benannt nach dem französischen Seebad. Anders als die großen Villen der Jahrhundertwende waren diese Häuser für normale Angestellte gedacht.

Wie sich die Inseln vom Fischerdorf zum Sommerziel entwickelten, steht ausführlicher im Beitrag über die Geschichte der Schären.

Mieten statt kaufen

Für die meisten ist Mieten die realistische Variante, und das Angebot ist größer als der Immobilienmarkt vermuten lässt. Auf mehreren Inseln vermieten Bewohner Hütten und Zimmer direkt, die Skärgårdsstiftelsen vermietet eigene Hütten auf Utö und Gålö, und mehrere Herbergen bieten Hütten mit Selbstverpflegung an. Eine Übersicht steht im Beitrag über das Übernachten in den Schären.

Ein Punkt, der bei der Wahl oft unterschätzt wird: Ohne eigenes Boot hängt alles am Fahrplan. Ein Haus auf einer Insel mit zwei Abfahrten pro Tag ist eine andere Lebensform als eines auf Grinda mit ganzjährigem Verkehr. Wer über einen Kauf nachdenkt, sollte vorher eine Saison zur Miete verbringen - und zwar nicht im Juli.

Häufige Fragen zu Sommerhäusern in den Schären

Was kostet ein Ferienhaus in den Stockholmer Schären?

Im Mittel 3,5 Millionen Kronen im gesamten Stockholmer Län. In der Gemeinde Vaxholm liegt der Schnitt bei 9,6 Millionen, in Nacka bei 7,5 und in Värmdö bei 5,8 Millionen.

Dürfen Ausländer in Schweden ein Haus kaufen?

Ja, ohne Genehmigung und ohne Wohnsitzpflicht. Schwierig wird nur die Finanzierung: Banken verlangen dafür in der Regel eine schwedische Personennummer und hohes Eigenkapital.

Was kostet die Eigentumsumschreibung?

1,5 Prozent Stempelsteuer vom höheren Wert aus Kaufpreis und Einheitswert plus 825 Kronen Bearbeitungsgebühr. Die Lagfart muss binnen drei Monaten nach dem Kaufvertrag beantragt werden.

Was ist das Strandskydd?

Ein Uferschutz, der grundsätzlich 100 Meter landeinwärts gilt und auf bis zu 300 Meter ausgeweitet werden kann. Bauen, Zäunen, Bäumefällen und Stegebauen sind darin ohne Ausnahmegenehmigung verboten, auch auf eigenem Grund.

Dürfen Fremde mein Grundstück betreten?

Außerhalb der Hausfriedenszone ja, das erlaubt das Jedermannsrecht. Die Zone hat kein festes Maß und richtet sich nach Sichtbeziehung und Gelände.

Kann man ein Sommerhaus auch mieten?

Ja. Bewohner vermieten Hütten und Zimmer direkt, die Skärgårdsstiftelsen vermietet eigene Hütten auf Utö und Gålö, dazu kommen Hüttendörfer bei mehreren Herbergen.